Surroga Mutuo INPDAP

Che cos'è la surroga?

Definizione: la surroga, chiamata anche surrogazione o portabilità, è l'operazione tramite cui è possibile spostare il proprio mutuo presso una nuova banca o ente in modo da porte accedere a condizioni migliori.

Il mutuatario ha quindi la facoltà di trasferire il mutuo stipulato con una banca a un'altra, modificandone alcune condizioni, senza alcun onere e senza perdere i benefici fiscali, e mantenendo viva l'ipoteca originale.

Tramite la surroga possono essere modificati i seguenti elementi del mutuo: la banca erogante, il tipo di tasso di interesse (fisso o variabile), la misura del tasso, lo spread e la durata del finanziamento. Non è invece possibile aumentare l'importo del mutuo.

Per quanto riguarda l'ipoteca, con la surroga non è più necessario cancellare la vecchia garanzia e attivarne una nuova.

Quando si parla di surroga a mutuo INPDAP ci si riferisce quindi alla possibilità di passare da un mutuo erogato da una banca al mutuo ipotecario edilizio erogato dall'INPS ai dipendenti e pensionati pubblici e statali iscritti alla Gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociale. Il passaggio avviene senza spese ed è possibile ottenere condizioni differenti in termini di tasso di interesse e durata.

I soggetti coinvolti nella surroga sono tre:

• la banca surrogata o banca passiva (la banca originaria, quello presso cui si è stipulato il contratto di mutuo)
• la banca surrogante o banca attiva (la nuova banca presso cui si vuole trasferire il mutuo, nel nostro caso l'INPS, che eroga mutui a tassi agevolati tramite le disponibilità del suo Fondo Credito)
• il mutuatario (cioè il debitore, la persona che deve rimborsare il mutuo)

In estrema sintesi con la surroga a mutuo INPDAP si accende un nuovo mutuo con l'INPS utilizzando l'ipoteca originaria del mutuo precedente e so mantiene l'esatto importo del debito residuo, mentre si ha la possibilità di cambiare tasso di interesse e durata. La nuova banca (surrogante) provvede pagare il debito residuo alla banca precedente (surrogata) e il mutuatario rimborserà il suo debito alla nuova banca alle nuove condizioni concordate.

Per chi volesse approfondire la tematica della surroga, consigliamo di visitare il sito www.surrogadelmutuo.com, che illustra la normativa di riferimento e contiene varie spiegazioni semplici e comprensibili.

Come passare a mutuo INPDAP

Come abbiamo visto, tramite la surrogazione, il dipendente o pensionato iscritto alla gestione ex INPDAP che abbia ottenuto in mutuo da una banca ha la possibilità di richiedere il trasferimento di questo finanziamento presso l'INPS.

Le norme che disciplinano la portabilità del mutuo sono contenute nell'articolo 18 del nuovo regolamento, in vigore dal 1/1/2024, che stabilisce quanto segue:

1. Gli iscritti che hanno già contratto un mutuo con banche o istituti di credito, per una delle finalità previste dal presente Regolamento, qualora ne ricorrano tutte le condizioni, possono esercitare la facoltà di cui all'art. 1202 c.c., come previsto dall'art. 120 quater del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385 e successive modifiche, trasferendo nei confronti dell'Inps il debito esistente, alle medesime condizioni previste dal presente regolamento. Non è consentita la portabilità del mutuo già concesso per più di una delle finalità regolamentari.

2. Le domande di portabilità sono istruite secondo i criteri indicati dall'art. 10.

3. Le domande devono essere corredate, a pena di inammissibilità, della documentazione indicata nello specifico allegato reperibile sul sito istituzionale www.inps.it, nella sezione dedicata. Nell'eventualità in cui il richiedente si sia in precedenza accollato il mutuo, già stipulato con un cointestatario nei casi consentiti dal presente Regolamento, dovrà essere allegato l'atto di accollo liberatorio stipulato con atto pubblico ovvero con scrittura privata autenticata.

4. Espletata l'istruttoria e verificata la ricorrenza dei requisiti dichiarati in domanda, il Direttore della sede territorialmente competente richiede al notaio la relazione notarile preliminare. Il notaio, inoltre, provvede ad aggiornare la relazione preliminare al massimo entro 2 giorni lavorativi precedenti alla sottoscrizione dell'atto di accettazione della proposta di mutuo per portabilità e, contestualmente, trasmette copia della predetta relazione preliminare aggiornata all'indirizzo PEC della sede Inps competente.

5. L'importo erogato è pari al residuo debito in conto capitale del preesistente mutuo, risultante alla data di perfezionamento del contratto di mutuo. L'importo erogabile non può comunque superare i limiti massimi previsti dall'art. 5.

6. Il Direttore della sede territorialmente competente trasmette al notaio, sottoscritte in originale, la determinazione dirigenziale di concessione del mutuo per portabilità e la proposta di mutuo per portabilità contenente:
- i dati identificativi del bene oggetto del finanziamento;
- l'indicazione della somma concessa a titolo di mutuo;
- le condizioni alle quali viene erogato il mutuo;
- gli obblighi a carico delle parti;
- le modalità di erogazione e di rimborso del mutuo stesso, predisposte conformemente alle disposizioni di cui al presente regolamento.

7. Contestualmente, il Direttore della Sede competente trasmette in deposito al notaio la somma corrispondente al residuo debito alla data fissata per la sottoscrizione dell'atto di accettazione della proposta di mutuo per portabilità, svincolabile/i seduta stante, allorquando sia presente, all'atto della sottoscrizione, un rappresentante della banca/istituto finanziario munito di idonea procura per rilasciare quietanza di pagamento, impegno a non richiedere la cancellazione dell'ipoteca a suo tempo iscritta, nonché consenso all'annotazione della portabilità a margine della predetta iscrizione originaria. L'accettazione della proposta di mutuo per portabilità si ritiene conosciuta dall'Istituto al momento dell'avvenuta autenticazione della sottoscrizione del mutuatario e dell'eventuale terzo datore di ipoteca da parte del notaio, presso il cui studio, solo a tale specifico fine, l'Inps ha eletto domicilio. Qualora non fosse presente un rappresentante della banca/istituto finanziario all'atto della sottoscrizione, le somme vengono trattenute dal notalo e svincolate dietro rilascio di quietanza da parte della banca/istituto finanziario medesimi, nonché dietro assunzione dell'impegno a non richiedere la cancellazione dell'ipoteca a suo tempo iscritta e a prestare consenso all'annotazione della portabilità a margine della predetta iscrizione ipotecaria.

8. Nel caso in cui la banca o l'istituto finanziario non preveda l'intervento di un proprio rappresentante, il Direttore della Sede cura, nel giorno fissato per la sottoscrizione dell'accettazione della proposta di mutuo per portabilità, la trasmissione al notaio dell'attestazione recante il numero identificativo del bonifico bancario effettuato in favore della banca/istituto finanziario, per la somma corrispondente al residuo debito alla data fissata per la predetta sottoscrizione. è cura del notaio provvedere ad acquisire tempestivamente dalla banca/istituto finanziario quietanza in originale dell'importo ricevuto, nonché l'assunzione dell'impegno a non richiedere la cancellazione dell'ipoteca a suo tempo iscritta e a prestare consenso all'annotazione della portabilità a margine della predetta iscrizione ipotecaria.

9. Il notaio entro 3 giorni lavorativi, con comunicazione PEC, informa il Direttore della sede dell'avvenuto perfezionamento del contratto di portabilità e, entro i successivi 30 giorni, trasmette alla Sede Inps competente la seguente documentazione:
a) tante copie autentiche quante sono le parti più una del contratto di portabilità;
b) copia autentica dell'atto di iscrizione ipotecaria originaria, completa dell'annotazione di avvenuta portabilità;
c) relazione notarile aggiornata.

10. Le spese di cui all'art. 8 sono a carico dell'Istituto ove il contratto sia perfezionato; in difetto devono essere rimborsate dal richiedente.


Per poter ottenere la surroga al mutuo INPDAP bisogna disporre di tutti i requisiti richiesti dall'ente. Per poter ottenere un mutuo ipotecari edilizio dall'INPS bisogna infatti rispettare determinati requisiti e condizioni, che variano a seconda della finalità per cui viene richiesto il finanziamento (acquisto o costruzione prima casa, lavori di ristrutturazione o manutenzione, acquisto o costruzione box auto o posto auto).

La prima cosa da fare è quindi quella di presentare la domanda di surroga all'INPS compilando gli appositi moduli e i documenti richiesti.

Siccome l'INPS eroga i mutui ipotecari edilizi ai dipendenti e pensionati pubblici e statali a seconda delle disponibilità finanziarie del Fondo Credito, non sempre sono disponibili soldi per coprire tutte le domande. Per questo motivo vengono stilate delle apposite graduatorie di merito.

Le domande di surroga vengono prese in esame dall'INPS insieme alle altre domande di mutuo.

Ricordiamo che la domanda va presentata per via telematica nell'area riservata del sito dell'INPS (www.inps.it) tra il 15 gennaio e il 15 dicembre di ogni anno.

Nel caso in cui la domanda di surroga venga accettata, l'INPS erogherà al mutuatario un importo pari al debito residuo in conto capitale del preesistente mutuo, così come risultante alla data di perfezionamento del contratto. L'importo non può ovviamente superare i limiti fissati dal regolamento (300.000 euro per costruzione o acquisto casa, 150.000 euro per manutenzione e ristrutturazione, 75.000 euro per box auto, 100.000 euro per corsi universitari, corsi post laurea e master).

Documenti e modulistica

Di seguito il link ai moduli e documenti necessari per presentare all'INPS la richiesta di surroga.

Modello 8A - estinzione preesistente mutuo ipotecario ante 1967 senza APE
Schema perizia giurata. Erogazione di mutuo per surrogazione di preesistente mutuo ipotecario contratto con istituti di credito, per unità immobiliari, edificate ante 01/09/1967
Modello_8A_estinzione_preesistente_mutuo_ipotecario_ante_1967_senza_APE.pdf

Modello 8B - estinzione preesistente mutuo ipotecario
Schema perizia giurata. Erogazione di mutuo per surrogazione di preesistente mutuo ipotecario contratto con istituti di credito, per unità immobiliari
Mod8B_Estinzione_preesistente_mutuo_ipotecario.pdf

Normativa e regolamento

Il termine giuridico corretto è "portabilità", che indica la possibilità per il debitore di sostituire l'istituto erogante con uno nuovo. E la portabilità viene attuata mediante l'istituto giuridico della surrogazione del creditore.

La possibilità di surroga del mutuo è prevista dall'articolo 1202 del Codice Civile, che stabilisce che "il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo". Quindi il mutuatario può sostituire il creditore (cioè la banca erogante) senza che questa debba prestare il suo consenso.

Le procedure e le condizioni in tema di portabilità del mutuo sono contenute nell'articolo 120-quater del Testo Unico Bancario ("Surrogazione nei contratti di finanziamento. Portabilità") di cui al DL n.385 del 1/9/1993. Questo articolo ha recepito tutte le novità e le modifiche introdotte nel tempo primo con la Legge n.40 del 2 aprile 2007, cioè la conversione in legge del "Decreto Bersani" (DL 7/2007) e successivamente dalla Legge Finanziaria 2008 (Legge n.244 del 24 dicembre 2007) e dal DL n.141 del 13 agosto 2010.

Tra le novità introdotte c'è il fatto che non vengano applicate alla surroga l'imposta di registro, l'importa di bollo, le imposte ipotecarie e catastali e le tasse sulle concessioni governative.

Inoltre al debitore non possono essere imposte spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali. Inoltre con la surrogazione non vengono meno i benefici fiscali per il debitore.

Il comma 8 dell'articolo 120-quater del TUB specifica che la surroga si applica anche ai finanziamenti concessi ai loro iscritti dagli enti di previdenza obbligatoria, tra cui l'INPS.

Nello specifico, per quanto riguarda le condizioni della surroga a mutuo ipotecario INPS, si fa riferimento all'ultima versione del "Regolamento per l'erogazione di mutui ipotecari agli iscritti alla gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali", in vigore dal 1 gennaio 2024.

Tempistiche

Le norme attualmente in vigore prevedono che se la surrogazione non viene perfezionata entro 30 giorni dalla data di richiesta presentata dalla banca il debitore può ottenere il risarcimento del danno. Nello specifico la banca originaria deve risarcire il cliente versandogli un importo pari all'1% del debito residuo per ogni mese di ritardo.

Tipi di surroga, Durata e Tassi

I dipendenti e pensionati pubblici e statali possono fruire della surrogazione in due modi:

• surroga del mutuo da una banca all'INPDAP: in questo caso si passa dal mutuo ottenuto da una banca al mutuo ipotecario edilizio erogato dall'INPS. È possibile scegliere il tasso fisso (calcolato in base al loan-to-value) o il tasso variabile pari all'Euribor a 3 mesi, calcolato su 365 giorni, maggiorato di 200 punti base, rilevato al 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre, 31 dicembre. Per quanto riguarda la durata massima, questa può essere di 10, 15, 20, 25 o 30 anni (per chi ha almeno 65 anni di età, però, la durata non può essere superiore a 15 anni)
• surroga del mutuo dall'INPDAP ad un'altra banca: in questo caso chi ha ottenuto un mutuo ipotecario edilizio dall'INPS ha la possibilità di trasferirlo presso un'altra banca. Le nuove condizioni (tasso e durata) vanno contrattate con il nuovo istituto di credito